8月5日，房天下副总裁司智做客中国高速公路交通广播《速度晚高峰》节目，就当下大众关心的北京房屋交易问题，尤其近期出现的购房热进行了一系列解读，并从专业角度对当前房地产市场进行了深刻剖析。

2016年上半年二手房市场特点深度解析

主持人：一说起买房子，不论是对在一线城市打拼，二线城市生活，还是对在三线城市安居的朋友来说，这都是一个绕不开的话题。其实整个2016年的上半年大家对二手房的交易关注度非常高，尤其在北京、上海、深圳等一线城市。那么司总，根据房天下的相关数据，您能给大家宏观描述一下上半年二手房市场呈现出的特点吗?

司智：OK，为什么大家会感觉二手房市场比较火爆呢，主要是因为北京等一线城市新房的供应量在逐步减少，而少有的新楼盘由于地价较高造成其售价高昂，所以许多购房者因为预算这个很实际的问题，也就不得不放弃购买新房，而选择性价比更高的二手房了。那么从2016年我们新的1到7月份的数据来看，整个北京二手房的均价从4.2万、4.3万左右涨到突破5万。这个涨幅在北京历年来说，应该是一个相对比较正常的涨幅，涨幅大概在百分之十几左右。同时我们也关注到一点，2014年北京的房价处于往下走的阶段，当时每一天的二手房成交量是在300套左右，它的价值一直处于低而平稳的状态。而进入到2016年春节后，尤其进入3月份，几乎每天的成交量都在1000套以上。6月份，北京建委进行了核验范围的调整，把全市纳入二手房的核验范围，整个的交易量从数据上有一个比较大幅度的下滑。但实际上这是一个技术问题，并不是市场真正的交易下滑了，因此在7月份就有一个非常大的数据交易量的反弹。进入7月以来，每天在北京差不多有1000多套二手房在成交，这是一个非常大的数量。也就是说市场上二手房的交易非常活跃，价格也一直在稳步上涨。

面对高房价，买房究竟值不值?

主持人：这个时候，站在买房问题的面前，很多消费者都会想，房价低的时候没有买，现在房价高了，要付出更多成本了，到底要不要买值不值这个价钱?

司智：其实这些年我身边错过前几轮的朋友非常多，他们一直问我这个房子值不值得买，是不是要跌了。我的回答都是一样的，因为衣食住行是中国老百姓绕不过的门槛，如果你是刚需，那么你还得去买。北京属于典型的国际化大都市，在全世界大都市都是类似的情况，在纽约平均次买房的人是41岁，在北京次大概在28岁，我们买房的节奏其实是快过这些国际化都市的。如果你想去买房，你就先上车。先上车的好处在于，你后面跌一点没关系，你住了，你享受了，至少不用再为房子去忧心。如果将来涨了，你做不到一步到位，将来置换的时候成本也是低的。因为你现在买个90平过两年换120平，现在是5万，可能过两年涨到7万了，那么中间你要付出的成本相对来说会少很多。如果没有买，你就麻烦了，要去多付整个120平所有5万涨到7万的成本，这个成本就非常高。所以你先上车，对你个人理财也好，买房的规划也好，都是比较合理的。

2016年下半年房价走势预测

主持人：在我身边有很大一部分这样的人，他们手里也握着钱，但是一直在观望，总觉得房价说不定哪天能跌一点。尤其是刚才像司总说的，像5、6月份的时候，可能咱们看成交量不是特别的大，但是7月份后会有一定的反弹，大家会觉得说目前这个市场不是那么的稳定，是不是在下半年有可能房价就跌了呢，您觉得下半年的房价走势会怎么样呢?

司智：房价是一个非常敏感的话题，像在北京这样的大城市，我们一般通过房地产的相关数据，做客观的数据分析。通过数据我们能看到整个市场，商品房市场有它的供求关系，我们现在关注的北京整个新房的库存，大概只有4万多套，那么二手房现在在售的房源大概也在4万套左右，是比较有限的。当然这里面扣掉了新房库存里面的高价房，因为有许多1000万以上的房子是普通老百姓不太够的上的，那么实际上扣掉这些库存后，我们真正能够在市场上供应的新房、二手房加起来，只有5、6万套左右。那么我们再看后面有没有新增的供给，实际上从2015年开始我们土地拍的相对价格比较高，开发商会制定比较高的总价，建豪宅商品，实际上也就意味着商品房的新增供应量是比较短缺的。那么为什么北京的房价还没有呈现暴涨的情况，其实是我们的北三县，我们河北的一些郊区，还有我们的这些商住房，平抑了整个北京的房价。需求是多少?他是非常大的一个需求，北京去年严控人口，我们还有20万人进来，方方面面的需求是非常庞大的，所以供需不成比例的情况下，也就意味着我们的房价还会上涨，国家现在这个调控政策还是一直在坚持，北京的限购政策一直在坚持，所以它不会呈现一个非常大的暴涨局面。

主持人：也就是说目前房价是比较稳定的，大家心里面不必有太大的恐慌。

司智：另外一个决定房价的重要因素就是我们限制政策，那么在之前2014年北京为什么会下跌?实际上当时还有一个非常厉害的政策，大家对限购是有感觉的，但是其实许多人不知道限贷，限贷是个非常厉害的政策，因为银行联网，只要你在老家有套房子，如果当初你有贷款，哪怕你结清了，你在北京要买你的首套房依然算你二套，二套当时的要求是要你付全款，那个压力非常非常大。同时在整个2015年因为宏观经济的缘故，连续降了5次息，对整个北京市场有相当大的刺激。正是多方面的因素，导致现在北京市场呈现这个情况。

商业房是否属于首套房?

主持人：有听众问，我这有一套商业房，商业房属于首套房吗?将来我想买住宅的时候，这算二套吗?

司智：实际上商住两用房并不是一个独立的房屋体系，是我们买的时候才把它变成这样的。实际上它本质上依旧是四十年，或者五十年产权的这些商业属性房子。商业属性的房子，根据我们现行的规律，它是不影响你去买住宅的，所以当你去买住宅的时候依然是首套。

如何规避购买二手房遇到的问题?

主持人：当我们去买卖二手房的时候，其实中间会出现很多的问题，那我们如何才能够规避掉买卖二手房的时候出现的一些问题纠纷呢?

司智：买卖二手房中间确实会碰到许多问题，其中的一个问题可能会是房源的真实情况，其实了解相关的房源情况，需要自己去做功课。很多购房者说我没有时间，没有精力去弄，我觉得买二手房这件事情就是要自己去跑，你一定要去一线真正地去走访，光听别人去说，信息肯定是不准确的。你想想看，你在网上买一件几百块的衣服，你都要去货比三家。像房子这么大件，一个人一辈子操作几百万的机会，其实并不多。可以说很多人一辈子就这么一次，那你在这上面还不多花点工夫去跑一跑?像是这些问题只要去看就可以简单规避掉。那么还有一些比较特殊的问题，比如说孩子要上学租房，你前面的户里面是有户口的，有前业主的户口，这些都属于风险所在。在去年前年都有类似这样的情况，就是因为并不知道之前有户口，这个户口迁出没有这么容易。所以像这些你可能事先要去派出所，要看要去查，要去想办法解决这些问题。但所有的问题你都可以上网去查，你可以上房天下网站，看我们的房天下百科。也可以跟有资深经验的中介去沟通，我想这个是可以解决问题的。

是否应该买靠近地铁的房子?

主持人：很多人买房要买靠近地铁的房子，那这地铁房到底好不好?

司智：这个问题对咱们北京来说真是非常好的一个问题，也非常重要。因为从全世界来看，城市规模越大，人口越集中，地铁房就越是重要。像香港、纽约、东京这些地方，基本上紧邻地铁的房子，都会比周边的二手房均价要贵20%左右。为什么会这样?刚才我听到两个主持人一直在说交通，是吧?这堵那堵，你像我们现在一个年轻人，他上班的时间成本是非常高的。本来大家压力就很大，开车有的时候真的是挺痛苦的，时间成本太高了。我相信北京市将来的拥堵费，为了治理交通包括我们的停车费，将会是一个相对比较高的价格，所以说地铁房应该是非常值得大家去买的。但是大家买的时候，在北京一定要谨慎注意，买什么样的地铁房?这个也很重要，比如说你如果是买的代产品地铁房，比如像“一线国际”四惠那边，它是在十多年前造的，实际上当时是没有做防震措施的。