主题：刚需市场政策敏感度下降 新型城镇化存潜在投资价值

资金成本上升,资产价格承压。2014年,银行负债成本上升将传导至实体经济,资金成本快速上升带来成交量调整风险,但由于地产开发商资金情况好于2011年,且2013年拿地及新开工均较为谨慎,因此预计价格调整将缓于销量调整。不同城市间市场由于供需差异将进一步加剧区域分化,进而可能引发政策的区别分化。

土地溢价率将逐步走低行业销量面临流动性收紧

近期多地调控政策明确提出明年要增加土地供应，土地溢价率可能逐步走低，而经过4-6个月的政策消化，同策咨询研究部张宏伟认为

2014年上半年将是最佳拿地期，建议房企到时积极拿地，为将回暖的房市早作准备。当前，调控政策密集出台，土地成交溢价率处于高位的土地市场条件下，并不是拿地的最好时机，建议房企谨慎拿地，尤其对于体量大、总价高、溢价高的土地需谨慎考虑，避免财务风险。

虽然整体行业销量面临着流动性收紧及基数较高等不利因素,但现在正处于经济改革转型期的时间窗口,改革大船将催生众多主题性投资机会,土地改革及国企改革依然是值得关注的方向。

土地改革,其本质是为了加快土地的流转和利用,增加城市建设用地,促进经济增长。短期内所有土地改革核心仍是围绕流转和用地指标进行。

映射到投资上,受益的企业类型将分为模式符合城镇化“产业+发展”方向,更适应低级别城市开发环境的区域型龙头及大城市中的土地更新先锋。国有地产改革的可能路径有两条,其一为上市公司成为地方资源整合平台。

这将为土地储备较少,市值较小的公司带来显著的投资机会。其二为改革出资人制度,完善分配制度。由于现有地方国有企业在经营效率上与民营企业有明显差距,若未来可完善激励,引入市场化机制,将带来业绩的持续提升。

相对刚需市场政策敏感度下降政策背景下把握推盘时机

累计来看,1-11月30个大中城市商品房销售套数同比增9%,其中一线城市同比增10%,二线城市同比增4%,三线城市同比增25%。

由于去年高基数原因,累计增速依然呈现持续下滑趋势。今年9月以来,相继有12个城市出台了楼市调控政策,其中除北京外,均针对需求强化调控力度。从这些区域政策出台后市场成交情况看,政策负面影响并不显著,也远小于之前政策对楼市成交量的影响程度。

12月是2013年房价控制目标考核年度的最后一个月,意味着短期地方调控政策风险将释放完毕,而地方调控政策对当地楼市负面影响目前看并不显著。郑州在政策后销量虽降,但幅度不及以往；而深圳新房销量甚至反而上升,二手房下降也有限。